商品房的法定交付条件
邱雄光
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笔者在实务工作总结中发现，因对商品房交付条件分歧所产生的纠纷占据商品房买卖合同纠纷的很大部分。由于我国现行法律法规并未明确规定商品房交付的法定条件，导致各地法院裁判尺度不一，判决结果千差万别，矛盾、纠纷、争议不断。那么商品房的法定交付条件到底是什么？最高法和各地高院对此又是什么样的观点？本文将给出答案。
本文共搜集8篇具有典型意义的判例，4篇各地高院裁判案例，4篇最高法裁判案例。这些案例的共同点为：认定建设工程竣工验收合格的标准为五方验收合格，五方验收合格后，可依据《建设工程质量管理条例》第十六条进行交付。同时，在有合同约定交付条件的情况下，以约定条件作为涉案房屋或工程是否达到交付条件的依据。交付条件中若以房屋或工程竣工验收合格作为标准，则五方验收合格即可认定房屋或工程竣工验收合格。无论是竣工验收备案还是消防、专项验收，都不是判断房屋或工程竣工验收合格与否的依据，在五方验收合格的情况下，也无法阻却合同约定的以房屋或工程竣工验收合格作为交付条件的实现。因此，开发商以所谓的“政府验收、联合验收、备案”等进行免责抗辩，都不能排除双方签订的房屋交付条件为“五方验收合格”的约定。商品房交付的法定条件为“五方验收合格”（建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位、）。
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1、最高人民法院（2018）最高法民申1133号——乐陵市凯迪房地产开发有限公司、德州天元集团有限责任公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书。裁判要旨 本院认为，凯迪公司与天元公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定由天元公司承建凯迪公司发包的乐陵凯迪花园1#楼工程设计图纸范围内的土建及装饰等全部工程。2013年5月15日，涉案工程经建设单位凯迪公司、施工单位天元公司以及勘察单位、设计单位、监理单位五方验收为合格工程。关于竣工验收，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。据此，凯迪公司作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对涉案工程进行竣工验收符合法规规定。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期的规定，原判决认定该验收报告确认的2013年5月15日为涉案工程竣工日期并无不当。要旨分析 最高法的上述裁定观点为：建设工程经五方验收合格的，即为合格工程。关于竣工验收，需依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，五方对建设工程进行竣工验收符合法规规定。同时，建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期，以五方验收合格的日期作为竣工日期并无不当。最高法的裁判观点明确：五方验收合格为建设工程验收合格的法规标准。2、最高人民法院（2021）最高法民申2500号——伊宁市宏基房地产开发有限责任公司、国家能源集团新疆吉林台水电开发有限公司建设工程施工合同纠纷其他民事民事裁定书裁判要旨 本院经审查认为，本案系当事人申请再审案件，应当围绕宏基公司申请再审的理由是否成立进行审查。本案需要审查的问题为：案涉工程是否未经竣工验收合格……根据一、二审法院查明的事实，通州公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收记录》，能够证明案涉工程已经五方验收合格，工程质量符合验收标准。宏基公司在一、二审审理期间均未提交证据证明案涉工程存在质量问题未经竣工验收合格，二审法院对其以工程质量未经验收为由不予支付工程款的请求未予支持并无不当。
要旨分析 最高法的裁判观点为：涉案工程已经五方验收合格，工程质量符合验收标准。即建设工程是否经验收合格以是否经过五方验收合格作为验收标准。也即建设工程验收合格的标准为五方验收。
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3、最高人民法院（2020）最高法民申3438号——银川双兴昇工贸有限公司、长枫建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书裁判要旨 涉工程于2014年4月17日经勘查、设计、施工、监理、建设五方验收合格，并于2015年2月交付使用……，一、二审判决据此认为案涉工程已经竣工验收合格，符合合同约定的工程质量标准，未予支持双兴昇公司主张的违约责任，依据充分，并无不当……，本院认为，案涉工程已经竣工验收合格，应认定工程质量符合双方合同约定的工程质量标准。要旨分析 最高法裁判观点：建设工程经五方验收合格，则视为工程已经竣工验收合格，进一步认定工程质量符合约定的质量标准。也即建设工程竣工验收合格的标准为五方验收。4、最高人民法院（2018）最高法民申2427号——重庆市惠亨房地产开发有限公司、重庆市惠亨房地产开发有限公司英吉沙分公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书裁判要旨 （二）关于案涉工程是否竣工验收并具备付款条件的问题。 根据原审查明的事实，2014年6月10日施工单位喀什农工商建筑安装有限责任公司对涉案2#、3#、7#楼工程分别向惠亨公司英吉沙分公司出具《建设工程竣工移交证明书》，载明案涉英吉沙县商业步行街2#、3#、7#楼于2014年6月10日经五方验收合格，移交业主（建设单位）管理，并进入保修期。该证明书经喀什农工商建筑安装有限责任公司、惠亨公司英吉沙分公司、监理单位代表及巴州智诚工程项目管理服务有限公司喀什分公司签章确认。惠亨公司、惠亨公司英吉沙分公司提交的英吉沙县公安消防大队2015年7月13日责令限期改正通知书、2015年7月31日行政处罚决定书及英吉沙县建设工程质量监督站于2016年7月27日通知等证据，并不能否定施工单位喀什农工商建筑安装有限责任公司出具《建设工程竣工移交证明书》并经五方验收合格后移交惠亨公司英吉沙公司管理的事实，故应认定案涉工程已经竣工验收，具备合同约定的付款条件，原审认定的事实正确，并无不当。要旨分析 最高法的裁判观点为：建设工程是否竣工验收合格，应以五方验收为标准。而政府相关部门认为工程不满足消防要求，责令限期整改并作出行政处罚等，不能否认建设工程经五方验收合格后已经竣工验收的事实。即五方验收合格则可认定建设工程已经竣工验收，消防这类专项验收及行政管理不能作为工程竣工验收的阻却因素。
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5、浙江省高级人民法院（2015）浙民提字第60号——诸暨同方置业有限公司与陈彬房屋买卖合同纠纷再审民事判决书裁判要旨 本院认为：本案争议焦点为同方公司逾期交房的时间认定问题，即合同约定的房屋交付条件何时成就。 本案《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同约定房屋交付时间为2010年12月31日前，交付条件为“商品房经验收合格”。对该交付条件如何理解，双方当事人持有不同意见：同方公司主张建设工程通过质量验收即为验收合格，陈彬则主张不仅包括质量验收合格，还应通过其他专项验收合格。对此，本院认为，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）经综合验收合格；（三）经分期综合验收合格；（四）取得商品房住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同文义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，案涉房屋于2011年5月10日经五方竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。要旨分析 浙江省高级人民法院判决观点为：合同约定的交付条件对双方均就有法律约束力。五方验收合格即视为房屋经验收合格，房屋验收合格则需按照合同约定进行交付。至于专项验收和其它验收，在双方已经选择以房屋验收合格作为交付条件约定的情况下，应以约定条款作为是否符合交付条件的依据。因此，在五方验收合格后，房屋即达到双方约定的交付条件。
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6、福建省高级人民法院（2016）闽民再345号——宁德市荣辉房地产有限公司、游增银商品房预售合同纠纷再审民事判决书裁判要旨 争议焦点：（一）关于讼争商品房是否符合交房条件的问题 本案《商品房买卖合同》第八条约定了商品房的交付条件，并特别约明“具体详见附件六”。相应的附件六第七条“关于本合同第八条交付条件与期限的特别约定”对交付条件作了变更，明确了该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格即可交付使用。该变更内容不违反法律、法规的效力性强制性规定。因此，对讼争商品房的交付条件应当以附件六第七条的约定为准。要旨分析 福建省高级人民法院裁判观点为：商品房是否符合交房条件，应以双方合同约定为准。商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格即可交付使用。即：商品房交付的条件为双方约定为准，约定五方验收合格即可交付使用。7、浙江省高级人民法院（2019）浙民再231号——任思刚、江西省朝晖城市建设工程有限公司、中国有色金属工业第六冶金建设有限公司等建设工程合同纠纷再审民事裁定书裁判要旨 本院再审认为：任思刚实际施工的泥工工程经过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方验收合格，依照《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，验收合格后再由建设单位将竣工验收报告等文件提交给政府建设主管部门备案，即竣工验收备案只是竣工验收后建设单位所应办理的手续，是否取得竣工验收备案表并不能作为认定工程是否已竣工验收的依据。故二审法院认为本案工程的部门备案程序尚未完成、还不能认为本案工程已经竣工验收合格的意见，缺乏法律依据，不能成立。在工程已竣工验收合格的情况下，一、二审法院应对本案工程款的结算支付等情况予以查明。要旨分析 浙江省高院的观点为：建设工程经五方验收合格后，虽然后续需备案，但备案仅是竣工验收后建设单位所应办理的手续，并不能作为认定工程是否已竣工验收的依据。在五方验收合格情况下，应当以工程竣工验收合格对相关工程款的结算支付予以查明。即工程竣工验收合格的标准为五方验收合格，而不是验收备案。
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8、青海省高级人民法院（2020）青民再68号——赵渊与青海海宏房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书裁判要旨 双方签订《补充协议》一份，该补充协议对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新做了约定，故本案中逾期交房违约金的计算应按该补充协议的约定计算。海宏公司于2015年10月30日在《西海都市报》发布交房公告载明3号楼于12月2日至6日交验。《商品房预售合同》第十一条第二款约定在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。但3号楼工程直至2016年4月26日才经设计、监理等五方单位验收合格。《补充协议》对第三段违约计算时间为2015年10月8日始，海宏公司虽然通过公告方式，但海宏公司认可该时间并没有实际交房。根据合同约定和房屋于2016年4月26日通过五方验收验收合格。3号楼的实际竣工验收时间是2016年的4月26日。二审法院根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建设工程经验收合格的，方可交付使用，3号楼已达到交付使用条件，交付业主使用。第三段逾期交房违约金应计算至2016年4月26日。二审此节计算并无不当，再审予以维持。要旨分析 青海省高级人民法院裁判观点为：开发商与买受人之间签订合同，约定交付条件和违约责任。依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经五方验收合格，方可交付使用。涉案房屋已经过五方验收合格，达到交付使用条件，应交付业主使用。即合同约定交付条件，房屋经五方验收合格则达到法律规定的交付使用条件，应交付业主使用，不予交付构成违约。
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